Sau hơn một năm đi vào thực tiễn, Luật Đất đai năm 2024 đã cho thấy nhiều chuyển động trong quản lý và sử dụng đất, đồng thời cũng bộc lộ những vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện. Từ định giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tổ chức bộ máy quản lý, mỗi “điểm nghẽn” đều đặt ra yêu cầu điều chỉnh để pháp luật vận hành ổn định hơn và đất đai thực sự trở thành nguồn lực cho phát triển.
Trong ULAW Legal Insight số 17, PGS.TS. Lưu Quốc Thái – Giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM tập trung nhận diện những bất cập nổi bật từ thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2024, đồng thời gợi mở các ưu tiên sửa đổi nhằm bảo đảm hài hòa giữa hiệu quả quản lý nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội.
Theo PGS.TS. Lưu Quốc Thái, quá trình đưa Luật Đất đai năm 2024 vào cuộc sống diễn ra trong một bối cảnh “thiếu suôn sẻ”. Ban đầu, Luật được xác định có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, nhưng sau đó thời điểm có hiệu lực được đẩy sớm lên ngày 01/8/2024. Việc rút ngắn thời gian chuẩn bị khiến một số điều kiện phục vụ tổ chức thi hành chưa kịp được chuẩn bị thật sự chu đáo.
Bên cạnh đó, sau khoảng một năm triển khai Luật, mô hình tổ chức chính quyền địa phương có sự thay đổi từ ba cấp xuống còn hai cấp. Theo ông Thái, sự thay đổi này tạo ra những xáo trộn nhất định trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, từ đó đặt ra yêu cầu phải nhanh chóng điều chỉnh các quy định để phù hợp với mô hình quản trị mới.
Nếu phải xác định vấn đề nổi bật nhất từ thực tiễn áp dụng, PGS.TS. Lưu Quốc Thái cho rằng đó là định giá đất.
Theo Phó Giáo sư, việc định giá đất theo chiều hướng “tăng sốc” đã tạo ra những tác động không thuận lợi đối với đời sống xã hội cũng như hoạt động sản xuất, kinh doanh. Thực tế đã xuất hiện trường hợp nhà đầu tư muốn trả lại dự án do tiền sử dụng đất tăng quá cao. Điều này cho thấy chính sách giá đất có quan hệ trực tiếp với khả năng huy động và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai.
Từ đó, PGS.TS. Lưu Quốc Thái xác định một số nhóm vấn đề cần được ưu tiên sửa đổi, bổ sung. Trước hết là các quy định về quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai để tương thích với mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Song song với đó là định giá đất; thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
Điểm đáng chú ý trong phân tích của ông Thái là yêu cầu đặt giá đất trong mối quan hệ với điều kiện sống và khả năng tiếp cận của người dân.
Theo PGS.TS. Lưu Quốc Thái, bài toán không chỉ là xác định một mức giá theo kỹ thuật định giá, mà còn phải xem mức giá đó có phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội và mức thu nhập thực tế hay không. Ông cho rằng khả năng kiểm soát giá đất trên thị trường hiện nay vẫn chưa thật sự tốt; trong nhiều trường hợp, giá đất có thể trở thành “giá ảo” dưới tác động tiêu cực của hoạt động đầu cơ.
Vì vậy, theo ông Thái, khi xây dựng cơ chế định giá đất, Nhà nước cần tính đến mức thu nhập của người dân để bảo đảm khả năng tiếp cận quyền sử dụng đất và nhà ở. Nếu giá đất tách quá xa khỏi khả năng chi trả thực tế, hệ quả không chỉ tác động đến người dân mà còn tạo áp lực đối với môi trường đầu tư, sản xuất và kinh doanh.
Ở chiều ngược lại, để đất đai thực sự trở thành nguồn lực cho phát triển kinh tế – xã hội, PGS.TS. Lưu Quốc Thái nhấn mạnh quyền sử dụng đất phải được lưu thông thuận lợi và nhanh chóng đi vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Từ góc nhìn đó, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất giữ vai trò đặc biệt quan trọng. Theo ông Thái, khuôn khổ pháp lý phải tạo điều kiện để đất đai được phân bổ, luân chuyển và đưa vào sử dụng hiệu quả, thay vì bị giữ lại ngoài dòng vận động của nền kinh tế.
Cùng với quy hoạch, PGS.TS. Lưu Quốc Thái cho rằng cần có những chính sách phù hợp để hạn chế đầu cơ đất đai. Khi đất bị nắm giữ chủ yếu vì kỳ vọng tăng giá thay vì được đưa vào khai thác, sản xuất hoặc kinh doanh, nguồn lực đất đai sẽ khó phát huy đầy đủ giá trị. Vì thế, việc hạn chế đầu cơ cũng gắn trực tiếp với mục tiêu đưa đất vào lưu thông nhanh hơn và phục vụ hoạt động kinh tế.
Những phân tích này cho thấy việc sửa đổi Luật Đất đai không thể chỉ xử lý từng quy định riêng lẻ. Theo PGS.TS. Lưu Quốc Thái, cần nhìn đồng thời mối liên hệ giữa tổ chức bộ máy quản lý, giá đất, quy hoạch, thu hồi đất và cơ chế bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất. Một thay đổi ở một khâu có thể tạo tác động đáng kể đối với các khâu còn lại.
Trong quá trình hoàn thiện dự thảo sửa đổi, ông Thái cũng nhấn mạnh vai trò của đội ngũ chuyên gia, nhà khoa học tại Trường Đại học Luật TP.HCM. Theo Phó Giáo sư, bên cạnh nhiệm vụ giảng dạy và truyền đạt kiến thức pháp luật đất đai, các giảng viên của Nhà trường còn tham gia tích cực vào nghiên cứu khoa học, công bố bài viết trên các tạp chí chuyên ngành và các diễn đàn học thuật nhằm đóng góp cho quá trình hoàn thiện pháp luật.
Một dấu mốc được ông Thái đề cập là Hội thảo về Luật Đất đai sửa đổi tổ chức ngày 17/6 tại Trường Đại học Luật TP.HCM. Tại đây, các chuyên gia, trong đó có đội ngũ giảng viên Khoa Luật Thương mại, đã đóng góp ý kiến trên nhiều phương diện: từ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, định giá đất, quản lý nhà nước về đất đai đến thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Theo ông Thái, những đóng góp đó cùng hướng đến mục tiêu hình thành một dự thảo Luật Đất đai hoàn thiện hơn trong thời gian tới.
Từ những chia sẻ tại ULAW Legal Insight số 17, có thể thấy trọng tâm của quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai hiện nay không chỉ là tháo gỡ một vài thủ tục hay điều chỉnh một số kỹ thuật pháp lý. Bài toán lớn hơn là làm sao để giá đất phù hợp hơn với điều kiện kinh tế – xã hội; quyền sử dụng đất được lưu thông hiệu quả; hoạt động quản lý thích ứng với mô hình tổ chức mới; đồng thời quyền và lợi ích chính đáng của người dân được bảo đảm.
Theo cách tiếp cận của PGS.TS. Lưu Quốc Thái, tháo gỡ “điểm nghẽn” cũng chính là tìm lại sự cân bằng giữa quản lý và phát triển, giữa giá trị thị trường và khả năng tiếp cận, giữa yêu cầu sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai và bảo đảm lợi ích của các chủ thể liên quan.
Khi những nút thắt ấy được xử lý đồng bộ, đất đai mới có thể thực sự trở thành một nguồn lực được vận hành hiệu quả, phục vụ phát triển kinh tế – xã hội thay vì trở thành nơi tích tụ thêm chi phí và rào cản.
Thực hiện: Phòng Truyền thông và Quan hệ Doanh nghiệp