Hiện nay, nhu cầu sống trong chung cư, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM là rất cao. Xuất phát từ nhu cầu về sự an ninh cũng như những tiện ích kèm theo mà nhà chung cư đang trở thành một sự lựa chọn tối ưu của nhiều người thuộc các thành phần khác nhau, thậm chí là những người có thu nhập cao. Do đó, vấn đề quản lý, sử dụng nhà chung cư đóng vai trò quan trọng.
Vấn đề quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện nay được quy định tại Chương VII Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 (Luật Nhà ở năm 2014), được hướng dẫn bởi Mục 2 Chương IV Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Sau đó, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 02/2016/TT-BXD quy định về quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư có hiệu lực thi hành kể từ ngày 2/4/2016 (sửa đổi bởi Thông tư 28/2016/TT-BXD). Tuy nhiên, sau 04 năm thi hành, nhiều quy định của pháp luật đã tồn tại điểm hạn chế, khiến cho nhiều tranh chấp, mâu thuẫn liên quan đến nhà chung cư liên tục xảy ra. Điển hình như các tranh chấp về phần diện tích sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư; Tranh chấp về chỗ để xe trong nhà chung cư; Tranh chấp liên quan đến phí dịch vụ chung cư; Tranh chấp về vấn đề quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư; Vấn đề cải tạo các chung cư cũ;...
Nhằm mục đích tạo diễn đàn để trao đổi, làm rõ những nội dung, quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề quản lý, sử dụng nhà chung cư, từ đó đánh giá những hạn chế, bất cập của pháp luật cũng như đưa ra các đề xuất nhằm thực hiện có hiệu quả quy định pháp luật, Khoa Luật thương mại - Trường đại học Luật TP. Hồ Chí Minh đã tổ chức Hội thảo khoa học với chủ đề “Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư” vào lúc 8h00 ngày 13/11/2019 tại hội trường A.905, cơ sở NTT.
Với một chủ đề khá nóng và gần gũi với đại đa số người dân sống ở đô thị, Hội thảo đã nhận được sự quan tâm, tham dự của nhiều nhà khoa học, đại diện cơ quan quản lý nhà nước, đại diện các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đại diện các ban quản trị nhà chung cư trên địa bàn thành phố. Về phía khách mời, Hội thảo vinh hạnh đón tiếp sự có mặt của các vị khách mời: Ông Nguyễn Thanh Hải - Trưởng Phòng quản lý nhà và công sở - Sở Xây Dựng TP. HCM; TS. Ninh Thị Hiền – Trưởng Văn phòng Công chứng Bảy Hiền; TS, LS Lương Khải Ân – Văn phòng Luật sư Lương Khải Ân; LS. Nguyễn Khắc Đại - Trưởng Phòng pháp lý thương mại Công ty TNHH Y tế Hoa Lâm – Shangri-la; Phóng viên Ái Nhân - Báo Tuổi trẻ; Đại diện các Ban quản trị nhà chung cư, Ban quản lý vận hành nhà chung cư, đại diện UBND cấp phường trong địa bàn Tp.HCM,…
Về phía khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật Tp.HCM, tham dự Hội thảo có sự hiện diện của TS. Phạm Văn Võ - Phó Trưởng khoa Luật Thương Mại; TS. Phan Phương Nam - Phó Trưởng khoa Luật Thương Mại; PGS, TS. Phan Huy Hồng – Trưởng Bộ môn Luật Thương Mại; TS. Võ Trung Tín - Phó Trưởng Bộ môn Luật Đất đai, môi trường; TS. Nguyễn Thị Thư - Phó Trưởng Bộ môn Luật Thương Mại; PGS, TS. Nguyễn Văn Vân - Nguyên Trưởng khoa Luật Thương Mại, cùng nhiều giảng viên đến từ các khoa của Nhà trường. Hội thảo còn có sự hiện diện của các nghiên cứu sinh, học viên cao học và sinh viên các hệ đào tạo của Trường Đại học Luật TP.HCM.
Hội thảo đã nhận được nhiều bài tham luận đến từ đại diện của Sở Xây dựng TP.HCM, các nhà khoa học, đại diện doanh nghiệp và các giảng viên trong và ngoài trường. Trong số các bài viết được gửi đến Ban Tổ chức có 15 bài viết có chất lượng được lựa chọn và thẩm định kỹ lưỡng để in trong Kỷ yếu hội thảo. Trong đó, có 7 bài viết được lựa chọn để trình bày tại hội thảo.
Phát biểu khai mạc hội thảo, TS. Phạm Văn Võ - Phó trưởng khoa LTM cho rằng các quy định pháp luật hiện nay chưa giải quyết được các vấn đề bức xúc đã và đang xảy ra trên thực tế. Quy chế quản lý, sử dụng chung cư đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần nhưng theo kiểu chắp vá, khiến cho nhiều tranh chấp trong chung cư xảy ra mà chưa có hướng giải quyết triệt để, đơn cử như vấn đề bàn giao kinh phí bảo trì từ chủ đầu tư cho Ban quản trị. Với mong muốn tạo diễn đàn trao đổi về học thuật, kỹ năng và kinh nghiệm, Khoa Luật Thương mại tổ chức Hội thảo “Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư”. Thành phần tham dự hội thảo có nhiều đối tượng như đại diện cơ quan quản lý nhà nước, các nhà khoa học, những người làm trong các đơn vị quản lý, vận hành và đặc biệt là những người đang sống trong nhà chung cư, đại diện Ban quản trị nhà chung cư,… Với tinh thần thẳng thắng, cầu thị, hội thảo mong muốn sẽ nhận được những ý kiến bổ ích, góp ý cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hoàn thiện quy định pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư, cũng như giải đáp các thắc mắc cho những người đang thực thi pháp luật.
Hội thảo bao gồm 02 phiên với 07 tham luận được trình bày. Trong mỗi phiên, hội thảo đã lắng nghe các diễn giả trình bày tham luận và thảo luận về từng tham luận ở mỗi phiên. Phiên thứ nhất là các tham luận nói về những vấn đề chung, không giới hạn về phạm vi như một số bất cập trong quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư, góp ý dự thảo Thông tư ban hành quy chế quản lý, vận hành nhà chung cư,… Phiên thứ 2 là các tham luận bàn về từng vấn đề cụ thể như quy định về Ban quản trị nhà chung cư; về quản lý sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư;… Chủ toạ hội thảo trong cả 02 phiên gồm: TS. Phạm Văn Võ, TS. Lưu Quốc Thái và TS. Đặng Anh Quân.
Mở đầu hội thảo, ông Nguyễn Thanh Hải - Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây Dựng TP. Hồ Chí Minh đã trình bày tham luận “Một số bất cập trong quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư từ thực tiễn quản lý tại Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh”. Tham luận đã chỉ ra thực tế trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM dưới góc độ tiếp cận của cơ quan quản lý. Diễn giả cũng chỉ ra sự khác biệt trong các quy định pháp luật ở nhiều thời kỳ khác nhau như trước Luật Nhà ở 2005, sau khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực và hiện nay là Luật Nhà ở 2014. Theo đó, có một số vấn đề hiện nay đang vướng mắc, cần thảo luận góp ý như: Thứ nhất, về phân hạng nhà chung cư có Thông tư 31/2016/TT-BXD quy định về phân hạng nhà chung cư nhưng chưa thực hiện được trên địa bàn TP.HCM và cũng như cả nước. Thẩm quyền phân hạng thuộc Sở Xây dựng trên cơ sở các chủ đầu tư, các ban quản trị đề nghị công nhận, nhưng hiện nay Sở Xây dựng TP.HCM chưa nhận được đề nghị nào. Lý do là vì các tiêu chí phân hạng còn chung chung, chưa định lượng cụ thể, khó xác định, đặc biệt về cảnh quan môi trường, đô thị, các dịch vụ gắn liền,... Thứ hai, về phần sở hữu riêng, sở hữu chung là vấn đề nóng nhất, vướng mắc nhất trong thời gian vừa qua. Hiện nay, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015 thì có quy định khá rõ về phần sở hữu chung, sở hữu riêng. Tuy nhiên, một số quy định còn bất cập, ví dụ như về chỗ để xe trong chung cư. Luật hiện hành quy định chỗ để xe ô tô là thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư, nhưng các quy định quy chuẩn, tiêu chuẩn khi cấp phép xây dựng và thẩm định thiết kế cơ sở không quy định khu vực cụ thể nào để xe ô tô, chỗ nào để xe máy. Thứ ba, về kinh phí bảo trì, Luật Nhà ở 2014 quy định khá rõ chủ đầu tư thu 2% kinh phí bảo trì và tính trong giá bán. Tuy nhiên, kinh phí bảo trì lại liên quan đến phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong khi nội dung này còn nhiều tranh chấp. Mặc khác, một số chủ đầu tư không thực hiện đúng quy định như không mở tài khoản riêng để gửi kinh phí bảo trì, không tổ chức hội nghị nhà chung cư bầu Ban quản trị nhà chung cư để chuyển giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị,... Hiện nay, Nghị định 139/2017/NĐ-CP về xử phạt VPHC trong lĩnh vực KDBĐS nhưng mức phạt rất thấp, chỉ vài chục triệu trong khi số tiền kinh phí bảo trì có thể lên đến hàng chục tỷ. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2014 có quy định biện pháp cưỡng chế do UBND cấp tỉnh thực hiện nhưng TP.HCM chưa cưỡng chế bất kỳ trường hợp nào. Sở Xây dựng TP.HCM có đề xuất 2 hướng: một là, không nên để kinh phí bảo trì 2% trong giá bán dễ phát sinh chiếm dụng, mà nên để hội nghị nhà chung cư tự quyết định thu bao nhiêu %, thu hàng tháng hay hàng năm,…; hai là, việc cưỡng chế ban giao kinh phí bảo trì nên chuyển cho toà án vì đây là quan hệ dân sự giữa cư dân và chủ đầu tư, và trình tự, thủ tục cưỡng chế của UBND còn chưa có quy định về cụ thể. Thứ tư, về Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì điều kiện tổ chức Hội nghị khá khó khăn, đặc biệt là vấn đề uỷ quyền hợp pháp cho người khác dự hội nghị,… Việc giao UBND phường xã tổ chức rất khó khăn. Thứ năm, về Ban quản trị nhà chung cư thì Luật Nhà ở quy định khá rõ, bất cập chủ yếu là do Ban quản trị thực hiện không đúng quy định. Ban Quản trị không có quyền riêng mà chỉ thực hiện các vấn đề do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Thứ sáu, về giá dịch vụ quản lý, vận hành do Hội nghị nhà chung cư quyết định, chủ đầu tư nếu có chức năng quản lý, vận hành thì có thể thực hiện. Bất cập là Luật Nhà ở quy định UBND cấp tỉnh quy định khung giá dịch vụ quản lý, vận hành và có thể áp dụng khung giá này khi có tranh chấp về giá dịch vụ ở các chung cư thương mại mà không giải quyết được. Điều này không phù hợp vì giá này áp dụng cho các chung cư thuộc sở hữu nhà nước (chủ yếu là nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư) nên giá dịch vụ thường rất thấp, trong khi chất lượng cung cấp dịch vụ giữa chung cư nhà nước và chung cư thương mại rất khác nhau. Cuối cùng, về xử lý VPHC thì Nghị định 139/2017 có một số quy định không rõ ràng như phạt Ban quản trị thì họ không có tiền để nộp phạt, có những quy định cấm nhưng chưa có chế tài cụ thể.
Tiếp theo hội thảo, ThS, NCS. Trần Thị Trúc Minh trình bày tham luận “Một số góp ý dự thảo Thông tư ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư”. Tham luận chỉ ra một số nội dung mới của Dự thảo Thông tư ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư như: Về hội nghị nhà chung cư (HNNCC) có 3 điểm tiến bộ: Một là giảm số lượng tối thiểu chủ sở hữu tham gia hội nghị nhà chung cư lần đầu. Dự thảo quy định giảm số người đại diện chủ sở hữu tham gia hội nghị lần đầu xuống còn tối thiểu 50% (quy định hiện hành là 75%); Hai là, cải tiến trình tự, thủ tục tổ chức HNNCC lần đầu: Dự thảo rút ngắn 1 bước là sau 1 lần tổ chức HNNCC không thành công thì chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ đề nghị UBND phường tổ chức hội nghị nhà chung cư; Ba là, đề xuất hình thức chủ động, linh hoạt trong việc tập hợp ý kiến chủ sở hữu. Theo đó, Dự thảo quy định lấy ý kiến các chủ sở hữu không tham dự HNNCC lần đầu. Tác giả cho rằng cần thiết bổ sung thêm quy định về việc công khai biên bản sau khi tổng hợp và có chữ ký của người chủ trì cuộc họp bởi vì hai lý do: (1) công khai ý kiến của những chủ sở hữu không tham dự hội nghị, (2) đảm bảo sự minh bạch, chính xác, dân chủ kết quả hội nghị. Về Ban quản trị nhà chung cư: (i) mô hình Ban quản trị: hội nghị nhà chung cư quyết định chọn thực hiện việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban Quản trị theo mô hình của Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã cho phù hợp với điều kiện cụ thể của nhà chung cư. Quy định tiến bộ này tạo hành lang pháp lý cần thiết xây dựng mô hình BQTNCC được tổ chức một cách chặt chẽ và khoa học. (ii) Vấn đề tách Ban quản trị nhà chung cư ((BQTNCC) thì phải thực hiện lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư, việc lấy ý kiến phải bảo đảm công khai, minh bạch, việc lấy ý kiến được thực hiện thông qua hình thức văn bản hoặc hình thức khác do HNNCC quyết định, khuyến khích việc ứng dụng công nghệ thông tin trong việc lấy ý kiến. Tuy nhiên, Dự thảo còn nhiều hạn chế, bất cập như quy định về vị trí chủ đầu tư trong thành phần BQTNCC còn thiếu tính khách quan, dân chủ, thiếu sự tôn trọng ý kiến HNNCC; Về giảm tỷ lệ biểu quyết thông qua quyết định của Ban quản trị nhà chung cư từ 75% xuống 50% không đảm bảo quyền lợi của phần lớn chủ sở hữu; Việc tăng số lượng thành viên đứng tên đồng chủ tài khoản tiền gửi: Quy chế thu chi cần phải được sử dụng đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch và chặt chẽ, không phụ thuộc vào việc tăng thêm số thành viên đứng tên đồng chủ tài khoản, không đủ cơ sở khi cho rằng bổ sung thành viên đứng đồng chủ tài khoản thì hạn chế chiếm dụng quỹ bảo trì.
Trình bày ở vị trí thứ ba, với tham luận “Một số bất cập trong quy định pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư và định hướng hoàn thiện”, Ths. Trần Linh Huân cũng chỉ ra một số bất cập như: về kinh phí bảo trì thì cần phải điều chỉnh lại quy định pháp luật về thời điểm nộp phí bảo trì NCC, đồng thời phải quy định rõ cơ chế kiểm soát về vấn đế sử dụng quỹ bảo trì một cách hiệu quả; Về Hội nghị NCC: pháp luật cần phải có sự điều chỉnh lại theo hướng giảm xuống về điều kiện số lượng đại diện tối thiểu tham dự Hội nghị NCC. Về xử phạt VPHC: các quy định về chế tài xử phạt vi phạm hành chính được đưa ra tại Điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP là chưa phù hợp, đầy đủ và mức xử phạt còn thiếu sức nặng so với yêu cầu quản lý và tình hình thực tế, chưa đủ sức răn đe tác động vào hành vi nhận thức của các chủ thể. Tác giả đề xuất cần ghi nhận thêm nhiều hành vi vi phạm trong nhà chung cư, cụ thể hoá trách nhiệm cá nhân thành viên Ban quản trị,…
Sau khi nghe xong 3 tham luận ở phiên thứ nhất, hội thảo tiến hành thảo luận:
TS. Phạm Văn Võ đề nghị hội thảo nên góp ý thêm các vấn đề mà hiện nay trong Dự thảo Thông tư chưa quy định. Ví dụ, về niên hạn sử dụng nhà chung cư thì pháp luật xây dựng quy định công trình cấp I thì phải trên 100 năm thì định lượng cụ thể là bao nhiêu năm. Về thu, bàn giao kinh phí bảo trì trên thực tế tài khoản đứng tên chủ đầu tư, có đề xuất nên giao Sở Xây dựng quản lý tài khoản này liệu có khả thi. Bên cạnh đó, đề xuất của đại diện Sở Xây dựng TP.HCM chuyển cho Toà án giải quyết tranh chấp kinh phí bảo trì thì Ban quản trị lấy tiền đâu để nộp tạm ứng án phí. Vấn đề ủy quyền dự Hội nghị nhà chung cư thì Luật Nhà ở và Thông tư 02/2016/TT-BXD chỉ quy định là “uỷ quyền hợp pháp” chứ không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực,…
Cũng liên quan đến việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, TS. Lưu Quốc Thái cho rằng việc cưỡng chế thu kinh phí bảo trì chưa được Sở Xây dựng TP.HCM thực hiện triệt đề dù Luật đã có quy định. Bên cạnh đó, việc chủ đầu tư chiếm dụng diện tích thuộc sở hữu chung để kinh doanh (VD: mở quán cà phê,…) vẫn xảy ra phổ biến, thậm chí đã có biên bản của Thanh tra yêu cầu chấm dứt hành vi này nhưng chủ đầu tư không tuân thủ. Các chủ đầu tư còn vi phạm quy định về PCCC nhưng chưa bị xử lý,....
Dưới góc độ của công chứng viên, TS. Ninh Thị Hiền phản ánh thực trạng hiện nay có nhiều chủ đầu tư đến yêu cầu Văn phòng công chứng chứng nhận Giấy uỷ quyền của cư dân, người thuê nhà, người ở nhờ,… để uỷ quyền cho chủ đầu tư, ban quản lý tham dự HNNCC. Tuy nhiên, khi công chứng viên yêu cầu cung cấp các hợp đồng chứng minh tư cách chủ sở hữu, hợp đồng thuê nhà,… thì chủ đầu tư lại mập mờ thông tin, chứng tỏ có tình trạng chủ đầu tư đang chi phối trong việc tổ chức HNNCC lần đầu.
Ngược lại, theo hướng bảo vệ quyền lợi của các chủ đầu tư, TS, LS. Lương Khải Ân cho rằng mô hình nhà chung cư hiện nay khá phức tạp, có khu thương mại, văn phòng, có nhiều đơn nguyên,... nên Luật Nhà ở 2014 chưa lường trước được sự phát triển này, có sự chồng chéo. Cư dân muốn loại bỏ chủ đầu tư ra khỏi Ban quản trị nhưng chủ đầu tư vẫn có quyền sở hữu tài sản rất lớn trong nhà chung cư. Phí quản lý, vận hành nhà chung cư hiện nay giao động từ 10.000 -12.000 đồng/m2, chủ đầu tư vẫn phải nộp cho phần diện tích thương mại, các căn hộ chưa bán,… Về phí bảo trì thì chủ đầu tư phải nộp hết cho các phần diện tích thuộc sở hữu chung cho một tài khoản chung với mức hiện nay là 2% thì rất bất lợi cho chủ đầu tư.
Liên quan đến vấn đề sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư, PGS.TS Nguyễn Văn Vân cho rằng pháp luật không theo kịp kiến trúc xây dựng của chung cư, đặc biệt là toà nhà có mục đích hỗn hợp. Phần diện tích sử dụng cho mục đích thương mại, văn phòng thường thuộc về chủ đầu tư, pháp luật nên quy định tách bạch phần sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, sở hữu chung của khu chung cư, sở hữu chung của cả toà nhà. Thứ hai, pháp luật mới tập trung vào phần sở hữu chung, riêng theo diện tích, còn sở hữu thiết bị, công trình, hạng mục,… thì chưa quy định rõ phần nào là chung, phần nào là riêng. Thứ ba, nên căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để xác định sở hữu phần diện tích chung, riêng trong chung cư. Tuy nhiên, TS. Lưu Quốc Thái không đồng tình với kiến nghị dựa trên Giấy chứng nhận để xác định vì Giấy chứng nhận thường có sau rất nhiều năm kể từ khi nhận bàn giao, đồng thời phần sở hữu chung không được cấp quyền sở hữu trên giấy chứng nhận.
TS. Phạm Văn Võ không đồng tình với ý kiến của TS. Lương Khải Ân vì không phải pháp luật trao toàn quyền quản lý kinh phí bảo trì cho Ban quản trị thông qua HNNCC đối với tất cả các phần diện tích, mà Điều 108 Luật Nhà ở 2014 chỉ quy định về quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Đối với toà nhà hỗn hợp nếu như phân chia được thì có 03 phần là sở hữu chung của cả toà nhà, sở hữu chung của khu căn hộ và sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại. Ban quản trị chỉ quản lý kinh phí bảo trì đối với phần sở hữu chung là của cả toà nhà và của khu căn hộ, còn của khu thương mại thì do các chủ sở hữu tự quản lý. Bên cạnh đó, việc đại diện chủ đầu tư là thành phần đương nhiên trong BQT cũng không hợp lý vì nếu họ đã bán hết nhà, không có phần sở hữu riêng của chủ đầu tư, hoặc phần sở hữu của chủ đầu tư rất nhỏ thì không đảm bảo quyền của chủ sở hữu.
ThS. Nguyễn Thị Kiều Oanh góp ý thêm về lãi suất từ tiền gửi kinh phí bảo trì thì hiện nay ngân hàng có nhiều loại lãi suất thì sẽ áp dụng lãi suất nào, không kỳ hạn hay có kỳ hạn, kỳ hạn bao nhiêu? Vấn đề tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu có trường hợp theo quy định là do UBND cấp phường chủ trì tổ chức nhưng phường không có chức năng tổ chức hội nghị nên họ thường rất lúng túng. Về giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư thì chủ đầu tư phải nộp phí quản lý, vận hành hàng tháng đối với phần dịch vụ, thương mại, văn phòng như thế nào?
Sau khi thảo luận, các đại biểu tham dự Hội thảo giải lao trong thời gian 15 phút.
Mở đầu phiên thứ 2, TS. Lưu Quốc Thái trình bày tham luận “Những vấn đề pháp lý về Ban quản trị nhà chung cư”. Trong đó, diễn giả giới thiệu một văn bản mới là Thông tư 06/2019/TT-BXD sửa đổi Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. Tham luận chỉ ra một số vấn đề liên quan đến BQTNCC như: Về khái niệm Ban quản trị, Luật Nhà ở 2005 có định nghĩa nhưng chưa thể hiện rõ chức năng Ban quản trị. Luật Nhà ở 2014 không quy định vấn đề này nên Thông tư hướng dẫn cần bổ sung thêm khái niệm này để cư dân dễ nắm bắt và áp dụng trên thực tế. Về tổ chức HNNCC lần đầu, chủ yếu bất cập về thành phần tham dự, tỷ lệ tham dự,… thì Thông tư 06/2019/TT-BXD đã quy định 50% chủ sở hữu đã nhận bàn giao tham dự, trong trường hợp chủ đầu tư không tổ chức HNNCC lần đầu để bầu BQTNCC thì cư dân có thể yêu cầu UBND cấp xã (thay cho cấp phường nư hiện nay – bản chất không thay đổi) tổ chức hội nghị nhưng Thông tư 06 lại không quy định về trách nhiệm của UBND cấp xã nếu như họ không tổ chức. Tác giả cho rằng không nên dựa theo tỷ lệ chủ sở hữu tham dự để xem xét điều kiện tổ chức HNNCC lần đầu vì nhiều cư dân không có ý thức thì lại không tổ chức được. Về tiêu chuẩn thành viên Ban Quản trị thì Luật quy định phải học khoá học theo khung chương trình của Bộ Xây dựng nhưng nội dung rất ôm đồm, thực tế cũng không cần thiết với chức năng của BQTNCC. Luật cũng không quy định rõ nếu không đi học thì sẽ bị xử lý như thế nào. Bên cạnh đó, quy định chủ đầu tư đương nhiên là phó ban là không hợp lý, không đúng với bản chất thành viên BQT là do cư dân, chúng ta không nên dựa vào tỷ lệ sở hữu để lựa chọn BQTNCC mà phải do cư dân bầu ra. Luật nên bỏ đặc quyền của chủ đầu tư, chủ đầu tư vẫn có thể dự HNNCC để bảo vệ lợi ích của mình chứ không nhất thiết phải nằm trong BQTNCC. Về thời hạn cho UBND cấp quận công nhận Ban quản trị hiện nay là trong thời hạn 7 là không khả thi, trên thực tế phải mất ít nhất 3 tháng. Thông tư 06/2019 có nâng thời hạn này lên 30 ngày nhưng cũng không quy định trách nhiệm UBND quận thế nào khi không công nhận Ban quản trị. Về vấn đề quyết định sử dụng kinh phí bảo trì thì phải được 100% thành viên BQT đồng ý, Thông tư 06/2019 thì giảm xuống 75% nhưng cũng chưa đảm bảo (VD: 2/3 thành viên đồng ý thì cũng chưa đủ 75%), nên quy định theo 2/3 số thành viên Ban quản trị đồng ý để sử dụng kinh phí bảo trì. Về việc yêu cầu chủ đầu tư ban giao kinh phí bảo trì: BQTNCC khó yêu cầu toà án giải quyết.
Một vấn đề khác cũng rất được quan tâm hiện nay là chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư, được nhóm tác giả Lý Thành Nhân – Nguyễn Vũ Phương đề cập trong tham luận “Một số vấn đề pháp lý liên quan đến chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư và kiến nghị”. Theo đó, nhóm tác giả chỉ ra một số bất cập như: Vấn đề xác lập quyền sở hữu và giao dịch chuyển nhượng, mua bán: chủ sở hữu căn hộ bị hạn chế số chỗ để xe được phép mua vì phải bảo đảm nguyên tắc không được mua vượt quá số lượng chỗ để xe thiết kế cho một căn hộ. Quy chế không đặt ra hạn chế số lượng chỗ để xe được nhận chuyển nhượng, tức là chủ sở hữu có thể nhận chuyển nhượng nhiều chỗ để xe ô tô hơn. Về hình thức của hợp đồng: Luật Nhà ở 2014 cũng như Quy chế chưa hướng dẫn đầy đủ cho hình thức hợp đồng chuyển nhượng chỗ để xe ô tô liên quan đến yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng. Về xác định quyền sở hữu chỗ để xe ô tô đối với chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư: Chỗ để xe của nhà chung cư và của phần thương mại thì thực tế do chủ đầu tư xác định. Quy định người thuê, người ở nhờ,… được thuê chỗ để xe là quy định đóng, thiếu nhiều chủ thể khác. Về nguyên tắc mua bán chỗ để xe: Luật Nhà ở chưa có nguyên tắc mà Thông tư quy định thì chưa hợp lý.
Trao đổi thêm về vấn đề này, TS. Phạm Văn Võ cho rằng thường chủ đầu tư bắt phải mua chỗ để xe ô tô với giá rất cao, thậm chí cả tỷ đồng cho 10m2, không cho cư dân lựa chọn thuê dù trước khi ký hợp đồng mua bán có hứa hẹn. Bên cạnh đó, chỗ để xe ô tô hiện nay thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư liệu có hợp lý?
Tiếp theo hội thảo, Ths. Hoàng Thị Biên Thuỳ trình bày tham luận “Những vấn đề pháp lý về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư”. Nhiều vấn đề liên quan đã được đề cập trong các tham luận trước đó nên tác giả chỉ tập trung vào vấn đề thu và nộp quỹ bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư. Theo đó, tác giả đưa ra phương án không nên quy định mức thu 2% và phải nộp ngay tại thời điểm bàn giao, vì thực tế khi hết kinh phí này thì vẫn phải thu thêm. Việc thu khi bàn giao dựa trên 2% giá bán như hiện nay là không công bằng, vì tuỳ theo thời điểm mua mà giá căn hộ cùng diện tích có thể khác nhau. Thời điểm nộp có thể không thu một lần mà nên chia ra. Về thành phần Ban quản trị, tác giả đề xuất nên quy định điều kiện thành viên Ban quản trị.
Tham luận cuối cùng được trình bày trong hội thảo là của ThS. Ngô Gia Hoàng với chủ đề “Thực trạng pháp luật về nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư”. Tác giả cho rằng nội quy chung cư có vai trò rất quan trọng trong việc điều chỉnh xử sự của các cư dân trong chung cư, góp phần hạn chế các hành vi thiếu ý thức gây ảnh hưởng đến cộng đồng. Tuy nhiên, các quy định pháp luật hiện hành quy định về nội quy chung cư còn khá chung chung, chưa chặt chẽ. Trên cơ sở đó, tác giả đưa ra một số đề xuất, kiến nghị như sau: Về nội dung nội quy chung cư: Mẫu nội quy do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Thông tư về quản lý, sử dụng NCC cần quy định rõ ràng, chi tiết hơn, đặc biệt là các hành vi bị nghiêm cấm trong chung cư để người dân có thể tham khảo; Vấn đề xử lý vi phạm nội quy chung cư: cần quy định cơ chế xử phạt, pháp luật hiện hành chỉ quy định chung chung, chủ yếu khuyến khích các cư dân tuân thủ. Nhiều chung cư quy định về phạt tiền, cấp điện, cúp nước,… không có cơ sở pháp lý và Ban quản trị không có chức năng xử phạt. Vấn đề kiểm soát thi hành nội quy: pháp luật chưa quy định rõ trong khoản thời gian trước khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì việc thi hành nội quy như thế nào, trách nhiệm ban quan trị trong việc đôn đốc, nhắc nhở cư dân chấp hành nội quy,… nên cần bổ sung làm rõ.
Sau khi nghe xong 4 tham luận, hội thảo tiến hành thảo luận phiên thứ 2:
TS. Phạm Văn Võ trao đổi thêm về việc phạt tiền do vi phạm nội quy chung cư. Đây không thể coi là xử phạt vi phạm hành chính vì chỉ có cơ quan nhà nước mới được phạt. Một số chủ đầu tư lại cho rằng đây là phạt do vi phạm hợp đồng, vì nội quy là một phần trong hợp đồng mua bán mà cư dân đã ký kết. Về vấn đề này, TS. Đỗ Thanh Trung – Khoa Luật Hành chính – Nhà nước cho rằng nên chọn lọc các hành vi tương tự có quy định trong pháp luật hành chính để xử lý, bản thân Ban Quản trị không có chức năng xử phạt như CQNN.
LS. Đồng Mạnh Hùng góp thêm về cơ chế uỷ quyền tham dự HNNCC lần đầu: Luật phải quy định rõ hình thức uỷ quyền nào là hợp pháp? Nếu giấy uỷ quyền không có công chứng thì rất khó xác định tư cách tham gia hội nghị. Bên cạnh đó, các nhà làm luật nên dựa trên kinh nghiệm của thế giới để giải quyết các vấn đề vướng mắc hiện nay.
Dưới góc độ chủ đầu tư của nhiều chung cư, đại diện công ty Hoàng Anh Gia Lai cho rằng không phải là chủ đầu tư muốn tham gia vào Ban quản trị để chiếm dụng quỹ bảo trì, mà thực tế để quản lý cả một hệ thống kỹ thuật trong toà nhà thì thành viên BQTNCC phải có kiến thức. Ban quản trị nên có đại diện chủ đầu tư để nắm hệ thống kỹ thuật. Mặt khác, nhiều BQTNCC sau khi thành lập và được công nhận đã xin nghỉ, không muốn tiếp tục, hoặc có trường hợp sử dụng số tiền vài tỷ đồng kinh phí bảo trì mà không thông qua HNNCC, cư dân sau đó quay sang trách chủ đầu tư về việc để BQTNCC sử dụng tuỳ tiện khoản tiền này. Một số trường hợp chủ đầu tư bàn giao hệ thống kỹ thuật theo đúng quy định, dù đã có biên bản nghiệm thu nhưng Ban quản trị không nhận.
Không đồng tình với ý kiến trên, TS. Lưu Quốc Thái cho rằng thành viên Ban quản trị không cần có kiến thức về quản lý, vận hành nhà chung cư vì họ có thể thuê đơn vị chuyên nghiệp cung cấp dịch vụ này. Chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì cho BQTNCC theo đúng quy định, không thể vì lý do lo ngại BQTNCC sử dụng tuỳ tiện mà không bàn giao.
Trao đổi thêm về các thắc mắc của các diễn giả đặt ra tại hội thảo, ông Nguyễn Thanh Hải - Trưởng Phòng quản lý nhà và công sở - Sở Xây Dựng TP. HCM làm rõ một số vấn đề: Về kinh phí bảo trì có thể thu nhiều lần vì thực tế nhiều chung cư khi hết kinh phí bảo trì vẫn phải thu thêm. Về cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì chưa thực hiện được vì chưa có trình tự, thủ tục hành chính cho cơ quan hành chính cưỡng chế. Việc tổ chức HNNCC lần đầu do UBND phường chủ trì không có nghĩa là phường phải chuẩn bị hồ sơ, mà trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ thuộc chủ đầu tư.
Kết thúc phần thảo luận phiên 2, TS. Phạm Văn Võ phát biểu kết luận và bế mạc hội thảo. Hội thảo đã nghe 07 bản tham luận, dưới nhiều góc độ như từ góc nhìn của người sử dụng, chủ sở hữu nhà chung cư, của cơ quan quản lý, của chủ đầu tư, doanh nghiệp, của các nhà khoa học. Còn rất nhiều vấn đề chưa được trình bày trong hội thảo, tuy nhiên tháng 5/2020 sẽ có hội thảo cấp trường về kinh doanh nhà chung cư để có thêm nhiều ý kiến. Pháp luật về nhà chung cư còn nhiều quy định cần phải tiếp tục được hoàn thiện trên tình thần cầu thị.
Hội thảo kết thúc lúc 11h55 cùng ngày./.
Thư ký hội thảo - Ths. Ngô Gia Hoàng